毛利率47%碾压地产，这家商管公司为何这么赚钱？
文/乐居财经 徐酒眠
上市之后的首次年度大考，中骏商管（00606.HK）如期交出了一份完整的“答卷”。
过去一年，中骏商管业绩增长势头强劲，实现收入12.3亿元，同比增长52.7%；录得毛利约5.8亿元，同比增长63%；母公司拥有人应占溢利为2.81亿元，同比增长约80.2%；母公司拥有人应占核心溢利大增84.4%，收入3.0亿元。
经营业绩持续向好的同时，中骏商管也不吝以分红派息的方式回报投资者，其董事会建议宣派2021年末期股息，每股普通股港元5分。
2021年疫情时有反复，商业还处在修复期，中骏商管各项核心经营数据能取得50%以上的增幅，彰显了其持续向好的成长韧性。上市仅半年就大方派息，不仅体现出其投资价值，也展现了管理层对未来发展的信心。
“商住”双轮驱动
业绩的稳定增长，得益于母公司中骏集团“一体两翼”的战略牵引，也离不开中骏商管自身“商业+住宅”双轮驱动的战略定位。
年报数据显示，截至2021年末，中骏商管的总签约建筑面积为4610万平方米，同比增长约25.9%，在管建筑面积为2240万平方米，同比增长约37.9%。
其中，商业物业管理及运营服务签约建筑面积约560万平方米，同比增长约27.7%；在管建筑面积约为160万平方米，同比大幅增长约57.4%；在管项目为16个，同比增加了6个。住宅物业管理服务签约建筑面积约4050万平方米，同比增长约25.6%；在管建筑面积约2080平方米，同比增长约36.7%；在管项目为128个，同比增加34个。
商业是中骏商管的一张特色王牌。2021年12月，中骏商管在全国集中开业了4座中骏世界城，取得了近100%满铺开业的优异表现。其中，平顶山中骏世界城开业3天客流超61万人，泰州中骏世界城开业3天总销售额约4700万元。
截至目前，中骏商管在全国各地布局了32座中骏世界城，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，形成都市流行、品质生活和都市奥莱三条产品线。
此外，北京西长安中骏世界城、高密中骏世界城、唐山中骏世界城，已计划在2022年开业；福州中骏世界城、汕头中骏世界城计划在2023年开业。
商业稳步迈进的同时，住宅物业也在持续精进。目前，中骏商管的住宅增值服务已形成公共区域管理、广告位管理、停车场管理、美居服务、家政及清洁、二手房交易、案场管理、交付前检验、停车场销售9大板块。
毛利率持续走高
签约、在管面积大幅增长的同时，中骏商管的盈利能力也在提升。
2021年，中骏商管商业物业管理及运营服务分部年内实现总收入约为5.6亿元，同比增长约51%；毛利收入3.2亿元，同比提升47%。由于“增聘员工以应付未来对开业前管理服务的需求增长，导致成本上升”，毛利率微降了1.5个百分点，不过依旧保持在57.5%的高位水平。
商管盈利稳定，一方面与中骏商管旗下在管世纪城项目收费率与出租率高位稳定分不开。资料显示，中骏商管旗下在管世界城管理费平均收缴率高达98.8%，平均出租率为95%。而这也体现出了中骏商管在商业物业管理水平的超高服务质量以及来自用户的高度认可。
另一方面，超高服务质量与用户的高度认可，也为中骏商管基础物业管理费的提高奠定了基础。2021年，中骏商管的商业基础物业管理费从上一年的27.7元/平方米增长至了28.9元/平方米。
住宅物业管理服务实现总收入6.7亿元，同比增长54%；毛利收入2.6亿元，同比增长88%。规模效益叠加以及多项增值服务的加持，其住宅物业毛利率同比提升6.9个百分点至38.5%。
在物管行业，增值服务以高毛利率著称，一直是各大物企的重要的“掘金池”。中骏商管住宅物业毛利率水平大幅提升与其社区增值服务持续精进分不开。2021年，中骏商管社区增值服务收入翻倍，由2020年的2484万元提升至了7953.6万元，增幅220.19%；与此同时，收入占比由2020年的3.1%提升至了6.4%。
基于住宅物管服务毛利率的大幅增加，中骏商管2021年整体毛利率由去年同期的44.3%提升至了47.2%，整体毛利率水平高位再增2.9个百分点，继续领跑行业。
数字化营销升级
规模、营收与利润，是中骏商管成长壮大过程中直接体现，而其内部还暗含一股力量——智慧科技赋能。
作为领先的智慧生活提案者和引领者，中骏商管正持续聚焦在智慧商管、智慧物业赛道，通过智慧商业数字化赋能，实现并持续提升商业经营能力。
事实上，在计划IPO募资用途之时，中骏商管除了划出大部分资金用于战略收购及投资，最重要的支出便是投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度，并提高集团的运营效率。
“很多资源会投入在IT系统里建设，采集客户数据，打造会员系统，利用数据帮商户做生意，把生意做好。”中骏商管董事会主席黄伦曾表示：“这样就不用因为业绩不够而去并购，中骏商管要长远的发展。”
成功上市的第二个月，2021年8月底，中骏商管便启动了全面升级数字化营销体系，完善了线上线下融合的全渠道数字化会员营销平台，基于移动互联网技术、大数据，建立了数字化会员全生命周期运营系统，打造体验、消费、数据三合一的智慧运营平台。通过顾客直连平台，将客流转化成为中骏的“私域流量”，实现流量的持续、低成本获取和持续运营。
据悉，仅上线三个月，其会员新增人数就超过了100万，超2000个品牌商户、近万个SKU入驻线上商城，众多品牌销售额实现数倍增长。
数字化营销系统的全面升级和焕新，在为各个中骏世界城品牌商户提供了多渠道销售的同时，全新上线的“线上直播”、“导购分销”等新功能版块，更为品牌商户提供了更多的线上展示空间；另外，“爆品秒杀”、“品牌福利”、“发放增值券”等福利活动更加强了与消费者之间的互动，实现精准营销，助力销售爆发。
“以智慧赋能，为城市添彩”，是中骏商管官微解读2021年报界定的主题词。黄伦也透露，中骏商管将顺应数码化赋能的行业趋势，聚焦业务数字化与营销数字化个方向，打造易使用、高性能、多元连结能力的数字化赋能平台，以实现业务的可持续增长。